Condomínios irregulares podem esconder custos adicionais para compradores

Os baixos preços dos lotes irregulares, um dos principais atrativos para os compradores, podem esconder surpresas desagradáveis ao longo do processo de regularização. Custos adicionais para a implantação de infraestrutura e para a mitigação de danos ambientais causados pelo empreendimento podem encarecer, e muito, o valor final do terreno.

Por isso, é importante estar atento e cobrar do vendedor o título de propriedade, emitido após o registro cartorial do parcelamento e que gera uma matrícula para cada lote.

Veja abaixo algumas das principais informações para comprar com segurança:

Qual é o primeiro passo para regularizar o parcelamento de um condomínio?
Buscar orientações na Secretaria de Gestão do Território e Habitação sobre os requisitos técnicos e legais para as regularizações urbanística (aprovação de plantas e do memorial descritivo), ambiental (obtenção de licença) e fundiária (comprovação da propriedade da área e delimitação da poligonal).

A documentação referente à área é conferida na Central de Aprovação de Projetos, que distribui o processo aos diversos órgãos envolvidos, como o Instituto Brasília Ambiental (Ibram), a Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil (Novacap), a Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (Caesb) e a Companhia Energética de Brasília (CEB).

Um dos documentos mais importantes é o levantamento topográfico e cadastral da área a ser regularizada. Ele detalha o que existe no parcelamento — esteja ele desocupado ou ocupado total ou parcialmente — e é a base para a elaboração do projeto urbanístico.

O que deve fazer quem cogita comprar um lote anunciado como regularizado?
Exigir do proprietário da área o registro cartorial do parcelamento, que gera uma matrícula para cada imóvel. Essa é a única garantia de que o processo chegou ao fim, ou seja, de que o lote é regular. Em caso de dúvidas, deve-se consultar a regularidade do lote na Ouvidoria da Secretaria de Gestão do Território e Habitação, pelo telefone 162.

Quais são os riscos ao comprar um lote sem matrícula individual?
As obrigações impostas ao empreendedor durante a regularização acabam sendo pagas pelos compradores dos lotes, por meio da cobrança de taxas de condomínio, por exemplo. Assim, o interessado pode ter de arcar com os custos de implantação da infraestrutura, assim como com as ações ou os pagamentos de compensação ambiental (espécie de reparação pelo impacto à natureza), que inicialmente são obrigações do proprietário da área parcelada. Além disso, no caso de terras griladas, o comprador poderá ter de pagar novamente pelo lote ao legítimo proprietário — por via judicial ou por acordo amigável.

Assim, os custos se tornam bem maiores ao final do processo. Outra desvantagem é a falta de infraestrutura e os consequentes problemas com vias esburacadas e inundações, por exemplo, uma vez que o Estado fica impedido de investir nas chamadas áreas de regularização de interesse específico — voltadas às classes média e alta — antes que o projeto de regularização seja aprovado. A intervenção estatal só é possível nas áreas de regularização de interesse social, destinadas a pessoas carentes.

É possível começar a ocupar o lote e construir antes da regularização do parcelamento?
A Secretaria de Gestão do Território e Habitação reforça que não é recomendável ocupar o lote antes do término do processo de regularização — até porque, antes disso, é impossível obter a licença de construção, o que torna a obra irregular. O habite-se também não poderá ser expedido. Em muitos casos, o próprio condomínio toca obras de infraestrutura antes de o processo ser finalizado. Contudo, elas podem ser demolidas ou refeitas — total ou parcialmente.

Existe fiscalização específica para cada lote?
Após o registro dos lotes no cartório, é preciso regularizar a construção. O proprietário deve dar entrada na Central de Aprovação de Projetos (no Setor Comercial Sul, Quadra 6, Bloco A, Lotes 13/14) com um projeto de arquitetura. Antes da liberação do habite-se, uma fiscalização no lote observa critérios como a área impermeabilizada, a altura da edificação e se o tipo de uso está condizente com o projeto do parcelamento do condomínio, entre outras especificidades.

O que acontece com parcelamentos que estejam 100% ocupados por edificações residenciais?
O Plano Diretor de Ordenamento Territorial (PDOT) estabelece percentuais da área dos loteamentos que devem ser reservados para a construção de equipamentos públicos. No caso de áreas privadas, eles são de responsabilidade do promotor do parcelamento, isto é, do empreendedor. E são do governo no caso dos processos capitaneados pelo poder público.

Após uma análise dos impactos ambiental e urbanístico, diretrizes estabelecem o que deve ser feito para mitigar os efeitos da implantação do empreendimento (mobilidade, serviços, drenagem). Elas definem quais serão e onde devem ser erguidos os equipamentos e com qual porte. A princípio, existem soluções alternativas para a construção das benfeitorias, mas, em último caso, pode ser preciso demolir parte do parcelamento para abrir espaço.

A cobrança de IPTU significa que um empreendimento está regularizado?
Não. A cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) não se pauta pela regularidade fundiária, mas pelo uso e pela ocupação do solo.

O que é o Conplan e o que ele analisa?
O Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do Distrito Federal (Conplan) analisa o projeto de urbanismo do parcelamento, que sintetiza todos os aspectos necessários à aprovação: ambientais, fundiários e urbanísticos. É uma das últimas etapas para um parcelamento ser aprovado.

Para onde o processo segue após a aprovação no Conselho?
Do Conplan, o processo retorna para a Secretaria de Gestão do Território e Habitação, que dá os encaminhamentos necessários. Primeiro, a pasta emite um parecer técnico da aprovação do parcelamento e assina os projetos urbanísticos, que serão registrados em cartório. A secretaria elabora ainda uma minuta de decreto, que passa pela apreciação do gabinete do governador antes de ser publicado.

O que ocorre após a publicação do decreto?
O interessado tem 180 dias para proceder ao registro cartorial do parcelamento, sob pena de caducidade da aprovação. É nesse período que deverão ser providenciados e aprovados os projetos de infraestrutura — quando não implantados — ou o termo de verificação de obras. No caso de obras não executadas, deverá ser apresentado projeto aprovado, cronograma com prazo máximo de quatro anos e proposta de garantia de execução. Essas etapas são aprovadas pela CEB, Caesb e Novacap, via Secretaria de Gestão do Território e Habitação.

É possível que algum ajuste adicional seja solicitado?
Ao retornar à Secretaria de Gestão do Território e Habitação, após a aprovação no Conplan, alguns ajustes formais nos projetos podem ser solicitados, mas sem alterações do conteúdo.

Quantos foram os processos aprovados em 2015?
Neste ano, o conselho aprovou os parcelamentos do Paranoá; do condomínio Marisol, em Planaltina; e de três áreas no Jardim Botânico: Ville de Montaigne, Solar de Brasília e Jardim dos Eucaliptos. Foram 8.369 lotes aprovados e 27 mil pessoas beneficiadas.

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