A regularização fundiária é prioridade absoluta do Governo do Distrito Federal (GDF). Quem afirma é Júlio César Reis, diretor de Comercialização da Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (Terracap). À frente do processo de regularização aguardado há mais de 30 anos por moradores de condomínios – aproximadamente um terço da população do DF –, ele adianta à Agência Brasília que a Terracap vai lançar em breve o edital para a venda direta dos lotes comerciais e de uso misto localizados em parcelamentos em terras públicas pertencentes ao DF.
“Precisamos criar condições para que as pessoas morem com segurança jurídica e em paz. E, também, fortalecer o setor produtivo, regularizando o comércio. Por isso, a Terracap já promoveu todos os estudos necessários e, em breve, vai divulgar as regras e iniciar a regularização, por meio da venda direta, no comércio e nos prédios dos condomínios em todo o Distrito Federal”, afirma.
Até agora, a Terracap comercializou apenas imóveis residenciais nos condomínios, e a venda foi feita diretamente aos moradores. Nessa entrevista, ele fala da regularização de áreas como os quatro condomínios da etapa I do Jardim Botânico, que começou a ser feita há mais de uma década, e do Setor Habitacional Vicente Pires. “Vicente Pires é a maior ocupação irregular de interesse específico do Brasil, com uma população de mais de 80 mil habitantes. Para viabilizar sua regularização, dividimos o setor habitacional em quatro trechos”, explica. Moradores do Jóquei Clube têm até 24 de junho para aderir à venda direta dos 917 lotes ofertados no local. Confira a entrevista:
Quantos condomínios estão em terras da Terracap e quantos moradores vivem nesses parcelamentos?
O que aconteceu com o Brasil na década de 1970 e 1980 nas grandes capitais, como Salvador, Rio de Janeiro e São Paulo, aconteceu no Distrito Federal na década de 1990, que foi a ocupação irregular do solo. Foi um movimento muito forte no final da década de 1980 e no começo dos anos 1990 que fez com que um terço da população do Distrito Federal morasse em áreas irregulares. Tanto em assentamentos promovidos pelo governo no passado, que não dotavam de toda a infraestrutura e licenciamento ambiental, quanto nos condomínios. São Sebastião é um exemplo. Foi um assentamento feito pelo governo no começo da década de 1990. Hoje 50% da cidade está regularizada, mas os outros 50% estão em fase de regularização. Parte da cidade de Santa Maria também é irregular… E essas áreas vem sendo objeto de regularização. O governador Ibaneis Rocha tem como prioridade do seu governo promover o ordenamento da cidade, tanto no fornecimento de novas unidades habitacionais, destinadas a todas as classes sociais, como por meio da regularização dos condomínios.
O governador deu alguma missão nova para a Terracap?
O governador Ibaneis deu, sim, diversas metas para serem cumpridas pela Terracap. A primeira missão foi a regularização fundiária. Nós precisamos criar um tapete de condições jurídicas para que as atividades econômicas possam se desenvolver nas cidades. Em Vicente Pires, por exemplo, os comerciantes não têm o título de propriedade dos imóveis que ocupam. Isso limita o acesso deles ao crédito porque não é possível oferecer o próprio imóvel como garantia de um financiamento. Uma outra prioridade da companhia é a celebração de parcerias com a iniciativa privada que podem acontecer por meio de Parcerias Público Privadas (PPP) ou por meio de concessões, como a do ArenaPlex. Diversos outros projetos estão sendo desenvolvidos pela Terracap para serem tocados pela iniciativa privada atendendo às determinações do governador: de promover o desenvolvimento econômico do DF.
Existe uma meta específica para a regularização fundiária?
Existem dois tipos de regularização fundiária: aquilo que é de interesse social, que é conduzido pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF (Codhab), e a regularização de áreas como o Jardim Botânico e outras de renda mais alta, que são conduzidas pela Terracap. Para todas as áreas cuja regularização é competência da Terracap, há processo de regularização em andamento. Alguns mais avançados que os outros. Por exemplo, Vicente Pires tem um processo muito avançado.
Como está o andamento do processo em Vicente Pires? Lá tem uma área de interesse social certo?
Vicente Pires é a maior ocupação irregular de interesse específico do Brasil, com uma população de mais de 80 mil habitantes. Para viabilizar a regularização de Vicente Pires, nós dividimos o setor habitacional em quatro trechos. O trecho I e o trecho III, que correspondem, respectivamente, ao Jóquei Clube e à antiga Colônia Agrícola Samambaia, são propriedade da Terracap. O trecho II e IV são de propriedade da União, que vai transferir as terras para o DF. Sendo que o trecho IV é a Vila São José, de interesse social. As pessoas que residem ali têm a regularização fundiária um pouco diferente.
Terracap trata da regularização de lotes em Vicente Pires. Foto: Paulo H. Carvalho/Agência Brasília
E os demais trechos? A União ainda não transferiu as terras dela para o DF?
Ainda não. O primeiro trecho regularizado em Vicente Pires foi o trecho III. O local correspondente à antiga Colônia Agrícola Samambaia tem 4.178 lotes. Cerca de 3,5 mil já foram disponibilizados aos moradores por meio da venda direta desde 2017. E esses editais para a venda de lotes em Vicente Pires tiveram cerca de 90% de adesão. O trecho I, o Jóquei, possui 1.499 lotes e, em 22 de maio, 917 deles foram disponibilizados para a venda. Os moradores têm até o dia 24 de junho para vir à Terracap e fazer sua proposta.
A adesão de 90% é alta…
Nesse governo nós tivemos avanços substanciais no processo de regularização fundiária. De acordo com as regras da Terracap, o morador pode financiar seu imóvel em até 240 meses ou 20 anos. Se ele resolver pagar à vista, recebe um desconto de 25%. Se o imóvel dele custa, por exemplo, R$ 100 mil, ele paga, à vista, R$ 75 mil. Por determinação do governador Ibaneis Rocha, o BRB criou uma linha de crédito específica para a regularização fundiária. O morador que resolver financiar por meio do BRB paga a prazo para o banco que paga à vista para a Terracap. Com isso, o lote é vendido com 25% de desconto.
Em 2019, a Terracap publicou vários editais para a venda de lotes em condomínios da etapa I do Jardim Botânico. São moradores que não aderiram à venda direta em 2007?
É exatamente isso. Nós temos condições de regularização mais acessíveis à população, agora. O Jardim Botânico foi dividido em cinco etapas e a etapa I contempla os condomínios San Diego, Mansões Califórnia, Portal do Lago Sul e parte do Estância Jardim Botânico. Em 2007, a Terracap regularizou 440 lotes dos 517 existentes. Mas, naquela época, só podia participar da venda direta o morador que tivesse construído no imóvel até 31 de dezembro de 2006. O prazo máximo de financiamento também era de 10 anos. Então várias pessoas deixaram de comprar porque a prestação não cabia no orçamento. Hoje, os financiamentos podem ser feitos em até 240 meses e, por força da lei 13.465 de 2017, esse marco temporal para a ocupação do imóvel foi modificado para 22 de dezembro de 2016. Tudo isso, somado a essa linha de crédito do BRB, facilitou para que, aqueles moradores que não aderiram a venda direta em 2007, possam aderir agora em 2019.
A regularização de todos os condomínios em terras da Terracap será pela venda direta, certo? Isso está pacificado?
A venda direta é hoje uma realidade no DF. Nenhum outro município brasileiro trata da regularização fundiária na escala com que ela vem sendo tratada em Brasília. A venda direta está pacificada para todos aqueles moradores que edificaram e ocuparam o imóvel até 22 de dezembro de 2016. Os imóveis ocupados depois dessa data serão regularizados por meio de licitação com direito de preferência. A questão dos lotes vazios está sendo discutida no Tribunal de Justiça porque a legislação que versa sobre esse assunto é muito recente e ainda existem algumas dúvidas sobre a comercialização dos lotes vazios. A Terracap vai acatar e cumprir integralmente o que for decidido.
E os lotes comerciais? Eles têm ficado de fora dos editais lançados até agora…
A venda direta era permitida apenas para os lotes residenciais ocupados. Mas, com a edição da lei 13.465/17, a venda direta passou a ser possível também para imóveis comerciais e de uso múltiplo ou habitação coletiva, os prédios residenciais. Nós precisamos criar condições para que as pessoas morem com segurança jurídica e em paz. E também fortalecer o setor produtivo, regularizando o comércio. Atendendo a uma determinação do governador, a Terracap já promoveu todos os estudos necessários para a regularização desses imóveis e, em breve, vai divulgar as regras e iniciar a regularização, por meio da venda direta, no comércio e nos prédios dos condomínios em todo o DF. A regularização fundiária é prioridade absoluta do GDF.
Mas a venda direta é a última etapa do processo de regularização, que ainda envolve o licenciamento ambiental e a aprovação dos projetos urbanísticos…
A Lei 13.465 simplificou várias etapas do processo, mas a regularização fundiária é longa e complexa. Ele começa com o licenciamento ambiental que permite a escrituração do imóvel e a implantação da infraestrutura complementar. Vicente Pires, por exemplo, tem uma infraestrutura básica, porém não completa. Tem energia elétrica, água da Caesb, esgotamento sanitário, mas não tem drenagem, a obra mais difícil de ser feita dentro de um processo de regularização. A venda direta e a escrituração do imóvel em nome do morador são a última etapa e coroam todo o processo. Ou seja, o cidadão passa a ser dono daquilo que ele ocupa há muitos anos com sua família.
E o Setor Habitacional Arniqueiras? Lá não tem nenhuma infraestrutura, nem a básica…
Arniqueiras é um setor habitacional que possui cerca de oito mil lotes irregulares. Se Vicente Pires é a maior ocupação irregular de interesse específico, Arniqueiras é a segunda. O processo de regularização lá está bastante adiantado. Nós dividimos Arniqueiras em nove trechos. Dois deles, que correspondem a 50% do total dos lotes, já estão com os projetos de regularização prontos. Estão 100% licenciados do ponto de vista ambiental e estamos fazendo o cadastramento dos moradores desses dois trechos para fazermos a venda direta. Mas existe uma ação civil pública em Arniqueiras onde uma decisão judicial proibiu qualquer tipo de obra, inclusive de infraestrutura, enquanto não fossem feitos os devidos licenciamentos ambientais e urbanísticos. Como o GDF conseguiu as devidas aprovações, já informamos ao Tribunal de Justiça do cumprimento dessas exigências para que ele possa liberar para que obras possam ser iniciadas naquela região. Que obras seriam essas? O reforço na rede de energia elétrica, obras de abastecimento de água e coleta de esgoto, drenagem e pavimentação que a população que vive lá tanto espera. Mas, para que essas obras sejam feitas, nós precisamos iniciar a venda direta para que os recursos obtidos com a comercialização dos imóveis possam ser revertidos no financiamento dessas obras.
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