A busca por mais segurança jurídica para centenas de loteamentos no Distrito Federal foi o principal ponto discutido por mais de três horas na audiência pública sobre o projeto de lei complementar (PLC) de loteamentos de acesso controlado, organizada pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh). O evento reuniu 128 pessoas no auditório da Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF) na noite desta quinta-feira (11) e também pôde ser acompanhada pelo YouTube, no canal Conexão Seduh.
Os participantes elogiaram a presença de representantes dos poderes Executivo e Legislativo na discussão e concordaram com a necessidade de ter uma lei que estabeleça critérios e parâmetros para normatizar o fechamento de loteamentos regularizados ou em processo de regularização fundiária no DF. O objetivo é pôr fim à insegurança jurídica enfrentada há décadas pela população residente nesses locais.
Os presentes na audiência reforçaram a necessidade de parâmetros para normatizar o fechamento de loteamentos regularizados ou em processo de regularização fundiária | Fotos: Divulgação/ Seduh
“Hoje estamos no DF com uma realidade fática colocada e que o Estado já deu todas as provas de que não quer atuar contra aquilo que já está posto. Mas, de alguma forma, precisamos regulamentar, trazer uma norma que garanta segurança jurídica para todos vocês”, afirmou o secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, Marcelo Vaz, na abertura da audiência. “Então, o que estamos tentando aqui é simplesmente normatizar algo que é realidade”, completou.
Conforme a proposta de lei complementar, nos loteamentos de acesso controlado será permitida a entrada de não residentes, pedestres ou condutores de veículos em áreas públicas ou lotes não residenciais, mediante identificação e cadastro, conforme regras definidas pela entidade representativa dos moradores, observados os requisitos previstos no PLC. Nesse caso, não haverá nenhuma cobrança de preço público.
“Não há obrigatoriedade de pagamento no loteamento de acesso controlado. Isso é uma premissa que precisa pautar toda essa audiência”
Marcelo Vaz, secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação
“Não há obrigatoriedade de pagamento no loteamento de acesso controlado. Isso é uma premissa que precisa pautar toda essa audiência”, ressaltou o secretário. “Estamos fazendo como regra o loteamento de acesso controlado que é exatamente a realidade que já existe hoje na maioria dos loteamentos, senão todos”, lembrou.
A entidade representativa dos moradores pode optar, caso seja interesse deles, por outra alternativa, que é o loteamento fechado. Essa modalidade é a que possui apenas lotes residenciais, com vias de circulação interna e praças, em áreas públicas que necessariamente devem ser concedidas para uso exclusivo dos moradores. Mas, nessa situação, há cobrança pelo uso das áreas públicas internas ao parcelamento.
Fica a critério da entidade representativa dos moradores a definição da modalidade de loteamento que pretende adotar no local. A escolha de qual tipo será adotado estabelecerá quais serão as regras aplicáveis.
Lembrando que, com o fechamento do loteamento, a entidade representativa se torna responsável pela manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns.
Depois da audiência pública, o projeto ainda precisa passar pelo aval do Conplan antes de seguir para a Câmara Legislativa
Em qualquer das modalidades previstas, o cercamento é realizado mediante requerimento, acompanhado de projeto urbanístico de fechamento, do proprietário do loteamento ou da entidade representativa dos moradores, conforme previsto no regulamento da futura lei
“Tivemos todo o zelo de trabalhar uma lei com estudos técnicos, com participação popular e que saísse do Executivo sem os vícios apontados nas leis anteriores. Nesse sentido, discutimos bastante com a sociedade para chegar nesse texto”, destacou Marcelo Vaz.
Presente na audiência, o presidente da CLDF, Wellington Luiz, lembrou que participou da elaboração de outras leis sobre o assunto que acabaram sendo julgadas inconstitucionais. “Tenho certeza absoluta de que o PLC que se apresenta nesse momento já se mostra bem aprimorado”, garantiu. “Essa é uma das discussões mais importantes da última década, tenho certeza. Estamos aqui para ouvir as pessoas para que, na hora em que for a responsabilidade da Câmara votar esse PLC, estejamos prontos”, reforçou.
Necessidade de uma lei
“Estamos trazendo propostas, trazendo melhorias. Mas uma coisa tem que ficar clara: sem a lei estaremos em risco”
Maria José Feitosa, moradora do Parque do Mirante
Síndicos, representantes de associações e moradores marcaram presença no debate. Uma delas foi Maria José Feitosa, residente do Parque do Mirante, no Jardim Botânico, que defendeu a necessidade da aprovação desta lei.
“Estamos trazendo propostas, trazendo melhorias. Mas uma coisa tem que ficar clara: sem a lei estaremos em risco. Aí, sim, nós colocaremos a nossa segurança em risco. A lei não trata de derrubar muros, muito pelo contrário, essa lei está nos trazendo segurança jurídica para os nossos muros ficarem de pé”, defendeu Maria Feitosa.
Para o representante da Prefeitura Comunitária dos Moradores da Colônia Agrícola Sucupira (Precomor), Mário Blanco, a população que mora em loteamentos não pode ficar em um limbo jurídico, sem lei que a resguarde. “O PLC vem para nos proteger, para nos dar segurança jurídica, e para podermos continuar tendo os muros, as guaritas, ter mais segurança. Que encontremos uma saída jurídica para que isso não pese no bolso de cada um”, afirmou.
Apesar de reconhecerem a necessidade de ter uma lei, alguns moradores pediram alterações com relação à cobrança de preço público para loteamentos fechados. “Pagamos a energia elétrica interna, postes, manutenção, segurança e muito mais. Os custos são extremamente altos. Nós não concordamos com a onerosidade porque já pagamos por isso. É possível fazer essa compensação. Não queremos de graça”, ponderou Francisco Avelino, síndico do Condomínio RK, em Sobradinho.
Parâmetros
2,7 metros
Altura máxima para as grades, alambrados, muros ou soluções mistas
Para o fechamento do loteamento em qualquer das modalidades previstas, devem ser observados os seguintes parâmetros: altura máxima de 2,7 metros para as grades, alambrados, muros ou soluções mistas; e transparência visual mínima de 70% para as formas de fechamento das divisas voltadas para logradouros públicos.
Não se aplica o percentual mínimo de transparência visual nos casos em que o cercamento do lote coincidir com o do loteamento em que estiver inserido. Em caso de divergência entre os parâmetros estabelecidos na lei complementar e nas normas urbanísticas, aplica-se aquela que melhor se adequar à situação, com base em análise técnica realizada pela Seduh.
Além disso, é admitida a instalação de guarita e portaria em área pública, devendo ser observada a área máxima de 30 m². A quantidade de guaritas a serem instaladas depende do número de acessos previstos para o loteamento, observados os parâmetros definidos.
Para os loteamentos em processo de regularização com fechamento já existente até 13 de setembro de 2018, deve ser observada a situação constatada, não se aplicando os parâmetros descritos acima.
Categorias
Além das modalidades, os loteamentos também são classificados de acordo com os critérios de hierarquia viária e os usos dos lotes. Por exemplo, serão da categoria A quando, no interior da poligonal do fechamento, tiverem vias locais, e os lotes forem de uso exclusivamente residencial e de uso institucional privado.
Serão da categoria B quando dentro da poligonal do fechamento houver outras vias mais complexas, como de circulação expressa ou de atividades, tendo lotes com uso diferente do exclusivamente residencial e de uso institucional público.
O loteamento de acesso controlado é permitido nas categorias A e B. Já a modalidade de loteamento fechado é aceita apenas para os enquadrados na categoria A.
Histórico
O PLC vem sendo elaborado pela Seduh desde 2019, com a participação de representantes da sociedade civil organizada. Já foi discutido em cinco audiências preliminares, um seminário, uma audiência pública e uma consulta pública. Todos promovidos com o intuito de incentivar as discussões e facilitar a contribuição e manifestação de pessoas que se interessarem em discutir o assunto.
O texto foi objeto de inúmeras sugestões apresentadas por síndicos, moradores e representantes de loteamentos. Muitas delas foram acatadas pelos técnicos responsáveis por sua elaboração.
A minuta também foi apresentada em 2020 ao Conselho de Planejamento Territorial e Urbano (Conplan), de forma prévia, antes da deliberação em si, para que os representantes da sociedade civil e do governo apresentassem considerações à matéria.
Atendendo às reivindicações da população e também às sugestões posteriores da Procuradoria-Geral do Distrito Federal (PGDF) sobre o tema, a Seduh fez novos estudos e alterações na proposta, que resultaram na nova minuta de lei complementar apresentada agora.
Próximos passos
Depois da audiência pública, o projeto ainda precisa passar pelo aval do Conplan. Essa será a última etapa no Poder Executivo para o texto ser enviado para a análise da Câmara Legislativa do Distrito Federal (CLDF).
*Com informações da Seduh
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